IT专栏评论

从Wework到氪空间,为何联合办公一定是自营模式?

未来计划服务1亿办公人群的氪空间,

距离联合办公的蓝海核心地带,

尚有一段漫长的远航。

那时,氪空间就不止于一桩生意,

而是一个物种多样的超级生态,

刘成城说,“如果我给一万人提供服务,

那就是服务,

如果我给一百万人提供服务,

那就是生态。”

19世纪中叶, 17岁的农夫亚默尔揣着一夜暴富之梦,挤入了加利福尼亚的淘金大潮。

藏金的山谷里水源奇缺, 干旱燥热,持续的干渴成了淘金者难以忍受的体肤之苦。

精明的亚默尔从短缺中发现了商机,他放弃了挖矿,转而寻找水源,把水装在壶里、桶里卖给淘金者,靠卖水而非挖矿,亚默尔很快成为了百万富翁。

这就是”卖水理论”的来源。

联合办公,做得正是卖水的生意——在美国,联合办公的鼻祖Wework成立八年,最新的估值超过了200亿美金;在中国,2016年成立的氪空间正在凶猛扩张,到2019年底,氪空间的管理面积,将超过150万平米,但这一体量,也不过刚刚到达联合办公的入海口——浩渺宽广的联合办公超级蓝海,边界尚远。目前,联合办公行业仅占中国商业地产的1%,未来五年这一数字有望扩大至15%。

2017年,中国联合办公行业已经出现合并、收购,目前公认的两家最大联合办公企业,分别是海外落地中国的Wework和本土成长起来的氪空间,而这两家公司始终坚持的是自营模式。

10倍行业增速,150万平米,22万会员

虽然Wework估值已经高达200亿美金,成为比肩Uber、Airbnb的共享经济三大巨头之一,但在中国,联合办公的关注度一直未能赶上O2O、人工智能、共享出行的热度。

高速增长的氪空间,或许有望改变这一状况。

以每月新增4万平米的扩张速度,氪空间预计今年年底,管理的社区面积将达到50万平方米,年度增长速度超过300%,是行业整体水平的10倍。

按照目前的发展速度,预计2019年底,氪空间在中国和海外管理的社区总规模将超过150万平方米,相当于近4个中国第一高楼上海中心大厦(43万平方米)或者5个北京第一高楼中国尊(35万平方米)的面积,服务22万会员。遍布一二线城市成熟商圈的氪空间,将成为创新创业的城市地标。

但即便达到22万人的服务规模,之于中国联合办公长远的燎原之势,也只是星点之火。

在时间维度,联合办公的需求,来源于持续井喷的中小微企业增量。

来自国家工商总局的数据显示:截至2017年底,国内现有市场主体9814.8万户,其中,企业3033.7万户,个体工商户6579.4万户。2015年自上而下的“双创”运动,加快了这一风潮,2017年,超过600万家新注册公司如同冰雪春融,蓬勃而发。

寻找办公室和注册地,是初创企业面临的第一个难题,很多创业公司惧于成熟商圈写字楼高昂的租金,一度在民居办公,但民居里的办公环境,难以招聘到员工。很多初创公司在民居办公,面试者根据导航走到小区,看一眼环境,掉头就走,民居办公很容易被认为是骗子公司。

中小微企业普遍面临的囚徒困境,被联合办公消解了。国际知名咨询机构Frost & Sullivan报告数据显示:在一线城市中,联合办公平均每年每人可以为企业节约1万元以上,总额节省近三成。

价格降低了,环境和服务却提升了,中小微企业,也能享受可以类比谷歌等互联网巨头的5A级办公环境。

(以上为氪空间实景图)

与此同时,大中公司的组织体系也变得越来越碎片化了。比如阿里巴巴集团,在全国有200个办公地点,但只有十几个办公室的规模超过了百人以上。其他如中石油、中国银行这样的超级巨头,也会基于互联网转型升级,孵化一些内部创业项目,为了不受制于臃肿保守的集团管理体制,通常也会为小团队在外选择办公地点。

如今,在氪空间的客户里,七成来自于中小微企业,另外三成则服务于大中型公司的灵活办公需求,摩拜单车、今日头条、泛海控股等均已入驻氪空间各地社区。

再从空间维度来说,Wework的乐观预测说,未来联合办公将覆盖30%的商业地产面积。氪空间的创始人兼董事长刘成城更为保守一点,他认为,在中国,这一比例有望在未来5年达到15%,目前,中国的联合办公面积在整个商业办公物业总面积中的占比大约1%,意味着5年内有14倍的增量空间。

再从上游来看,最近两年,随着经济增速放缓,以及电商和新零售带来的冲击,商业地产的日子不太好过,联合办公的入驻及其聚拢的人气,可以重新激活商业地产的活力。氪空间位于上海徐汇区的一个社区,原本是售卖红木的专业商场,但生意越来越不好做,租户来了又走,常年最多收到8成租金,氪空间的入驻,给其带来了长期稳定的租金。

因此,中小微企业持续不断的增量,大中型企业组织分布化的趋势,集结的汹涌勃发的可持续的外部需求,是氪空间高速增长的外部因素。

解码氪空间:自营增长、全服务、高坪效

尽管行业蓝海超级宽广,但触礁者居多,不少联合办公项目未成先衰。2017年下半年一直到2018年初,并购和合并,是行业的关键词,友商蒙眼狂奔,靠合并和并购,扩大规模,但氪空间的高速增长,却依赖于内生式扩张,按自营面积来算,氪空间已经是中国联合办公的老大。

海面之上的规模和工位面积是重要的,比拼的是谁跑得快;但规模和速度不是唯一重要的,海面之下,冰山重重,万千沟壑,其实考验的是扩张效率、坪效比、服务质量等等,氪空间的增长逻辑,就隐藏在海面之下。

第一,拒绝并购和加盟,坚持自营模式,有效扩张。

在联合办公行业,有两种模式,一是合并、并购、加盟,这种模式的好处在于,在规模上能够快速领先,典型代表如2017年掀起多起并购的优客工场。

但无论是Wework还是氪空间,甚至中国的商业地产巨头万达广场,都没有采取加盟模式,为什么?原因很简单,加盟模式可以类比淘宝,而自营模式则是天猫或者京东。与个人购买货品,质量不达标还能退货不同,企业入驻联合办公,一呆至少一年半年,搬迁成本极高,只有自营模式才能保证确定性的办公设施、办公环境和办公服务。

以万达广场为例,早期万达模式是把商铺卖出去,但交付给商户的商铺,没有了统一管理,变得杂乱无章,整个万达广场的体验并不好,商铺价格走低,王健林亦陷入持续两三年的纠纷诉讼当中,后来万达广场都采取了自持、自营模式。

同理,美国的Wework和中国的氪空间,都采取了自营模式。

目前,氪空间的装修风格非常多元,包括清新自然系列、人文艺术系列、低奢雅致系列、温馨健康系列等等。

除了提供基本的办公功能,还有功能完备的生活区,氪空间在近期部分新开社区将率先独创性的推出母婴室、迷你KTV、影音室、瑜伽室、SPA和儿童休息室等一些功能区设施。新社区还将引入了被称为“地球上最舒适安全座椅”的Herman Miller 椅子、价值16万的EVERSYS(爱华仕)咖啡机,个别新社区还引入了Talos啤酒机,远比普通写字楼更人性,更时尚。

(氪空间的生活服务设施非常完备)

第二,回归商业本质,追求高坪效、高入驻率。

联合办公的主要营收模式还是以工位服务费为主,因此,入驻率是联合办公的生命线。

优客工场曾透露,其办公社区入驻率在80%以上。而氪空间公布的今年1-4月的数据显示,其成熟社区平均入驻率达95%。坪效方面,过去半年新开业社区的日坪效(每平米营业额)已经突破17元,而氪空间总裁钟澍预计,新开社区的坪效将超过28元,是传统甲级写字楼的近4倍。

因此,氪空间虽然因为高速扩张尚处于亏损阶段,但目前的亏损是基于取舍,而非能力。

可以类比的是,WeWork的利润率,大概在30%左右,氪空间过去也曾达到这一水平,但刘成城希望学习小米,把利润率控制在一定比例“我们希望是10%左右”。

第三,通过标准体系的建设,实现类万达模式扩张。

氪空间之所以不并购,是因为其发展速度极快,100天线下开业12家社区,平均一周开业一家社区,一月开业4万平米,单月新增规模就能排到行业第三,所以其高速增长没必要通过并购实现。

快速扩张背后,是因为氪空间积累的空间标准化体系和专业的智慧供应链模式,统一管理成本、提升效率,让工程造价降低20%,家具采购成本降低40%,缩短交付时间,将办公使用效率提升30%。

以运营为例,从最初选址到签署租赁协议,再到装修建设,开业接受租户,氪空间的整个流程仅需5个月左右时间,速度领先于整个商业办公行业和联合办公同行。比如,很多写字楼有异性空间,这些空间在氪空间能得到有效率用,借此提升5-10%的利用率。

未来计划服务1亿办公人群的氪空间,凶猛的增长只是开了个好头,驶入蓝海核心地带,还有一段漫长的远航,那时候,氪空间就不仅仅是一个公司一桩生意,而是一个物种多样的超级生态,正如刘成城所说,“如果我给一万人提供服务,那就是服务,如果我给一百万人提供服务,那就是生态。”